記者黃振琳 朱安璋

編者按：

地價與樓價一直是“同進同退”，但去年的數據卻顯示：地價降了，卻難遏房價上升的勢頭。

即日起，楚天金報推出系列報道，關注其中的奧妙—-

“地價走高帶動房價上漲”、“地價是房價的最重要影響因素之一”，這樣的說法一直受人認同。但細心的人們發現，去年武漢“招拍掛”的土地樓面地價比2005年下降14%，但房價仍呈上漲趨勢。

記者從武漢市土地儲備中心獲悉，受宏觀調控政策的影響，去年全市成交土地總面積為148公頃，比2005年減少了78公頃，下降了34.5%；出讓土地的總體樓面地價1715元/平方米，比2005年下降14.2%。而武房指數顯示，去年武漢商品住房每平方米均價為3622.2元，較2005年上漲8.26%。

而有數據顯示，前兩年，地價與房價是同步上漲的。

為何去年地價下降了，房價仍繼續上漲？

戴德梁行研究部彭博經理介紹，雖然去年總體樓面地價下降了，但不是每宗土地出讓價格都下降了，而是區域分化明顯。譬如積玉橋、武重、江漢路等地塊的拍賣中，樓面地價屢屢創出新高。而平均樓面地價統計涵蓋了遠郊在內的全市土地成交情況，土地均價有所下降，并不能反映出當年的房價變化趨勢。

中國指數研究院華中分院首席分析師李國政介紹，其實，樓面地價和房價波動不一致是正常的。由于房地產開發周期的影響，2006年的房價漲跌情況并不能直接反映出當年的土地成交狀況，當年的地價有滯后性影響。

去年土地供應面積減小，競爭激烈，使得拿地成本加大，尤其在中心城區，拍賣價格普遍超出市場預期，從心理角度和后續供應看，都有可能會形成看漲預期。

而去年雖然房價仍維持上漲趨勢，但增幅比2005年已經回落17%，主要是宏觀調控的影響，加上股市分流了投資者。

根據分析，去年市場在售的商品房土地多是2005年之前出讓的，從市場上的銷售價格與當初地塊價格分析，土地成本占房價成本的比例多在30%－45%之間，以沙湖的某項目為例，當年地塊樓面價格在2800元/平方米左右，目前在售項目均價接近7000元/平方米，這一比例達到40%。